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强迫症会把人折磨死吗,强迫症的大脑到底出什么问题

强迫症会把人折磨死吗,强迫症的大脑到底出什么问题 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金(jīn)二十年之后,当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

  要点

  过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年,连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平,足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气,有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

  拨(bō)开迷雾,本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况,据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

  有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩,事(shì)实是否如此(cǐ)?

  住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑,第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑,中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)?

  事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中,城镇建筑占比不到一成,其中还包括大量城镇非住宅建筑,如商业办公楼、学校等,因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

  七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间,但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足,它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

  我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房,其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

  目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据,我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù),计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

  测算结果显示,目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房,其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付,直至2024年,中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅,其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

  户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房,然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

  国际数据显示(shì),成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1,在1.1左右(yòu)。

  之所以说(shuō)不平衡(héng),是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口,流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián),在老家买房,从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

  即(jí)便户均一套(tào)房,中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

  第一,户均(jūn)人口规模缩小,一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加,导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续,带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

  第二,经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显,区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入,人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

  第三,30%左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng),涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

  第四(sì),中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距,“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

  黄(huáng)金二十年(nián)之后,当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

  如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期,地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足,这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至,大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

  地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间,不同区域(yù)板块之(zhī)间,不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

  目录

  中国(guó)户(hù)均几套房?| 民生·周君芝团(tuán)队(duì)

  正文

  引(yǐn)言

  不久前,官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑,引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来,各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增,引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

  让市场不禁担心,中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)?

  中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩,还是供需平衡,或是仍然存在(zài)不足?可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布,我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

  拨开迷雾,我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数,回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了?据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

  一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

  (一)中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

  今年2月,在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上,负责人(rén)对外(wài)披露:“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

  14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑,平均每栋建筑住不到3人(rén),住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

  在这近6亿栋房屋建筑中,农村房屋占(zhàn)9成以上,以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋,还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来,住宅占比并不大。

  第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间,其中城市家庭户居民人均0.99间,乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

  人均住宅(zhái)间数大于1,看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

  居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān),更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

  中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅,一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

  中国户均几套房?| 民生(shēng)·周君芝团队

  (二)中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

  中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类,一类是商(shāng)品住(zhù)宅,另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

  目(mù)前缺乏统计数据,并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù),一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(统计局);二是居民住宅来源(人口普查数(shù)据)。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量,我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

  中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年,1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo),可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu):

  第一步,将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加,我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

  第二步,根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例,推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

  第三步,将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数,我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

  具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下:

  城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

  =(商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数)/(商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数)

  =商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

  中(zhōng)国(guó)户均几套房?| 民生·周君芝团(tuán)队

  二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

  中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少,目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据,大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù),并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

  一)城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

  截至2022年(nián),我们(men)计(jì)算得到:

  (一)中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

  (二(èr))城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(包含现房和期房)。

  中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主,从(cóng)2019年开始,新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售,得到商品住宅现房套数。

  以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例:

  2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(2020、2021和2022年)的期房销(xiāo)售(shòu)额。

  主流房企竣工周期在2-3年,并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后强迫症会把人折磨死吗,强迫症的大脑到底出什么问题装修(xiū)的时间,取最大值3年。

  将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数,算出:

  (三)目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

  中国(guó)户均(jūn)几(jǐ)套(tào)房(fáng)?| 民(mín)生·周君芝团队

  (二(èr))城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

  接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

  首(shǒu)先,七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下:

  73.8%的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21%,购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9%、二手房(fáng)占比10.1%、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8%、原(yuán)公有住宅占比6.1%,通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

  其次,我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅,因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总,得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8%。

  2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2%,粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20%,计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例,从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例,为(wèi)62.8%。

  最(zuì)后,截至2022年末(mò),中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房,中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

  如果交房顺利,已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用,到2024年(nián),中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

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  三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

  既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度,“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié),甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余?

  (一)户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

  需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此,成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

  国际经验来看,美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1,其中,英国的住宅套户比最高,为1.19,日本为(wèi)1.16,美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如(rú)果户(hù)均刚好一套房,就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求,造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

  七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿,省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

  流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián),在老(lǎo)家县城买房。

  暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示,在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28%、21%和18%。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人,但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

  流动人口(kǒu)实际上会占据两套房,在高房(fáng)价的大城市租赁一套房,在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

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  (二)至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

  目前,中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

  三成家(jiā)庭,也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成,其中(zhōng)又有11.6%住宅(zh强迫症会把人折磨死吗,强迫症的大脑到底出什么问题ái)年龄至少在(zài)33岁以上。

  这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí),如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù),给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn),并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

  2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3%的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6%。仍然存在5%左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求,在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

  近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室,户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9%,二居室占比为33%。对(duì)比镇(zhèn),城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小,当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

  中国户(hù)均(jūn)几(jǐ)套房?| 民生·周君芝团队

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  (三)人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

  根据七普数据测算,2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān),加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平,人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

  超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值,近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

  15%的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米,不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20%的公摊,可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán),若(ruò)按这个(gè)标准算的话,中国(guó)有11.3%的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

  若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平,即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平,只考虑家庭户人数(shù),需要住宅总量约390.6亿(yì)平,较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

  对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积,美国(guó)为67㎡,瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡,中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡,相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后,中(zhōng)国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡,这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

  若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu),所需要的住宅总量会更多。

  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周(zhōu)君芝团队

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  四、户均已(yǐ)然1套(tào)房,未来地产(chǎn)还会有需求么?

  我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房,看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ),中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎,决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下,中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

  第一,户均人口缩小,家庭户数增多,新户购(gòu强迫症会把人折磨死吗,强迫症的大脑到底出什么问题)房需求扩张。

  过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降,六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户,而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù),一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升,人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续,导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

  第二,人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

  中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显,资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入,区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房,给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

  以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例,2021年常住(zhù)人口增量为72万,而(ér)出生人口为44.9万人,死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人,自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人,其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

  第三,老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

  从2011年到2020年,自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5%到(dào)21%,下降了(le)10.5个百分点;原公有住宅家庭比例(lì)从12.9%到6.1%,降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(27.1%),再加上其(qí)他住宅(5%)与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(31.3%)大致相吻(wěn)合。

  十年间(jiān)新增8473万家庭户,自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户,住宅净需求增加9755万户(hù)。49%的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅,21%的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中,有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18%,3%和9%。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造,商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

  2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平,涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅,建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理,居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng),背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

  第四,“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

  刚需购(gòu)房受限于资金,倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质,以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

  OECD国家的人均住宅间数为1.71间,无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素,中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

  住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高,中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

  如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期,地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú),供需出现错(cuò)配,这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至,这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异,优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

  中(zhōng)国户(hù)均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周君芝(zhī)团队

  中国(guó)户均几套房?| 民生·周君芝团队(duì)

  风险提示(shì)

  人口普查数据调查的是人,并(bìng)不是针对住宅(zhái),因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低,其增速可能超预期(qī)。

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