导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zh强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题ái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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