文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)一周期是什么意思是多少天企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(一周期是什么意思是多少天yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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