文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

告白和表白意思一样吗女生，告白和告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗表白意思一样吗　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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