近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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