导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手人次是指什么，人次是单位吗(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)人次是指什么，人次是单位吗住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）人次是指什么，人次是单位吗strong>户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。