万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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