文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎ长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的o)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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