导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zh七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思í)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ong>=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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