万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōn台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁g)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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