饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(大学老师最怕什么部门举报wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xì大学老师最怕什么部门举报n)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)大学老师最怕什么部门举报房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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