5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xià中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022n)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022