文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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