近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)一个男的长期不碰他老婆是什么原因负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场一个男的长期不碰他老婆是什么原因情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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