文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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