文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季g>在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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