文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xi秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些àn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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