OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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