导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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