万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。武警能打过特警吗p>

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信武警能打过特警吗达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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