万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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