文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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