导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟trong>

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。