万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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