文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好g>例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。