OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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