饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发(fā)布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，20mm等于多少厘米 20mm是多大将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(20mm等于多少厘米 20mm是多大wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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