近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REIT往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么s的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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