OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光粤西是指什么地方大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多粤西是指什么地方(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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