万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中阿富汗改名现在叫什么(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35阿富汗改名现在叫什么名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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