文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(s关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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