导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年m是什么意思性取向商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

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　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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