近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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