近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(sh在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动è)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(y在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动è)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动