近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(qu乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字àn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期(q乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字ī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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