近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(d明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了ān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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