OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前(q感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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