文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改一里地等于多少米 一里地等于多少公里是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由(yó一里地等于多少米 一里地等于多少公里u)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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