导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存n是正极还是负极，L是正极还是负极量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)n是正极还是负极，L是正极还是负极浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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