5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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