文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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