5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QF十公分有多长 10厘米就是10公分吗II高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑十公分有多长 10厘米就是10公分吗，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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