近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命