近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金025是哪里的区号，025是哪里的区号查询流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lá025是哪里的区号，025是哪里的区号查询i)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了025是哪里的区号，025是哪里的区号查询(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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