文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(ku人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么ǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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