5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电河北保定技校排名，保定技校前十名解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

河北保定技校排名，保定技校前十名　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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