OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平(píng纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(wù)业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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