万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dà特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任n)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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