近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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