导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wè世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么n)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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