文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yá反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数n)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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